SINIESTROS DE DAÑOS POR AGUA

Los siniestros de daños por agua son los mas frecuentes que sufren las comunidades de propietarios.

Aunque su coste no es el más elevado, es sin duda el tipo de siniestros que más problemas trae a propietarios y administradores.

Existen diferentes tipos de siniestros en daños por agua, y los diferenciamos dependiendo del origen de las aguas que los provocan.

AGUA CANALIZADA: SINIESTROS POR ROTURA DE TUBERÍAS.

Es el agua que escapa de las tuberías del edificio causando daños a la propia comunidad de propietarios o en la vivienda de algún copropietario.   Puede ser agua potable que circula por tuberías de acometida (tanto agua fría como agua caliente) o por desagües comunitarios o bajantes generales  (tuberías de evacuación).

La mayoría de pólizas de seguro que cubren a la Comunidad de Propietarios incluyen las tuberías comunitarias, que son las que competen a la Comunidad. O sea, que llevan o evacuan el agua de más de una vivienda.

Hablamos de tuberías privativas o particulares de una vivienda a partir de la llave de paso de dicho inmueble. 

En el caso de las bajantes, son comunitarias a partir del punto en el que se unen de las tuberías de desagüe de la vivienda con la bajante general.

Además de las cañerías, el agua puede escapar de aparatos como depósitos o calderas.

SINIESTRO E INDEMNIZACIÓN

En este caso también es importante conocer si éstos son comunitarias o privadas, pues la indemnización dependerá de si la póliza incluye solo garantías comunitarias o también privativas.

La mayoría de pólizas no incluyen privativas, pues el coste suele elevarse entre un 20 % y un 50% anualmente, aunque si esta cobertura no se incluye se debe recurrir al seguro de hogar de cada vecino.

En caso de que el agua proceda de una tubería asegurada (sea privativa  o comunitaria), el seguro suele cubrir la localización, la reparación, y los daños causados.

Con frecuencia, las compañías obligan a establecer en póliza una franquicia a cargo de la comunidad para siniestros por agua, especialmente si los  edificios asegurados son antiguos.

Una cobertura que cada vez es más habitual incluir en la póliza de seguro de la comunidad de propietarios es la garantía de desatascos comunitarios. Casi todas las compañías cubren desatascos de tuberías comunitarias, aunque limitando la garantía a un desatasco por año, o a una suma determinada.

CAUSA DE CONFLICTOS EN LOS SINIESTROS DE DAÑOS POR AGUA

En ocasiones, los conflictos con reparadores de las empresas concertadas con la compañía aseguradora son origen de disputas.  En algunos casos, el perjudicado llega a reclamar a su compañía sobre la calidad en la reparación, y obtiene como respuesta que dicha reparación  no está garantizada por la compañía al tratarse de empresas externas, lo cual no es cierto, pues al actuar estas empresas como subcontratadas y tener vinculo comercial con la compañía, ambas partes han de responder solidariamente por los trabajos realizados y su garantía frente al asegurado.

El asegurado debe conocer que tiene derecho a elegir su propio reparador, aunque las compañías suelen poner pegas.

Es función del agente de seguros intermediar en estos casos y buscar llegar a un acuerdo entre las partes, protegiendo los intereses de sus asegurados.

Otros conflictos frecuentes entre las partes son las valoraciones periciales, que pueden contemplar infraseguro al valorar el edificio cuando se contrató la póliza y por tanto llevar aparejada la aplicación de la regla proporcional, reduciendo la valoración al comprobar que el inmueble está asegurado con valores de reconstrucción insuficientes, lo que disminuye proporcionalmente la indemnización.

Esto se evita contratando una póliza con clausula de revalorización anual, lo que implica una pequeña subida en la prima anualmente, pero puede evitar encontrarnos con un infraseguro.

EXCLUSIONES: REHUSE O RECHAZO DE LA COBERTURA DE DAÑOS POR AGUA.

En ocasiones, las compañías rechazan indemnizar los siniestros, basándose en argumentos subjetivos como:

• La falta de mantenimiento (ninguna ley obliga a revisar tuberías o realizar labores de mantenimiento en las mismas)
• La corrosión generalizada o desgaste notorio de las tuberías.

• Los siniestros originados por la acción continuada, o sea, que conocido el siniestro (en este caso una fuga de agua), no se procede a solucionarlo y posteriormente se ocasionan daños mayores, lo que acarrea el rechazo total de la cobertura por parte de la compañía.
• En ocasiones, valorar e indemnizar la reparación de una filtración por agua, si no se ha producido daños al inmueble.
• Reparación o sustitución de grifos o aparatos, como calderas de calefacción o depósitos de agua, cuando estos son el origen del siniestro.
• Los siniestros originados por piscinas en terrazas, sean o no comunitarias.

FILTRACIONES Y DAÑOS POR LLUVIAS: EXTENSIÓN DE GARANTÍAS

No es un siniestro frecuente ni suele ser demasiado costoso, si bien, cuando se origina una tormenta anormalmente fuerte y excepcional (como ejemplo, las lluvias torrenciales sufridas en el Levante, durante los días 17, 18 y 19 de diciembre de 2.016 ), pueden llegar a causar daños hasta en la mitad de los edificios de algunas zonas, y como consecuencia colapsan durante algunos meses los servicios de reparadores subcontratados por las compañías de seguros, en dicha área, retrasando las reparaciones consecuencia de la tormenta durante semanas o incluso meses, como ha ocurrido en el ejemplo señalado .

En el caso de fenómenos atmosféricos, se simplifica la cuestión para delimitar si la cobertura corresponde al Consorcio de Compensación de Seguros o ha de ser la compañía quien valore y afronte los daños ocasionados, distinguiendo que el Consorcio cubriría los daños que ocasione la lluvia al afectar a la comunidad como corriente de agua que discurre por el terreno, en cambio los daños son cubiertos por la póliza comunitaria cuando el agua llega al edificio entrando por la azotea, cubierta o tejado y procede directamente de lluvia.

COBERTURA E INDEMNIZACIÓN

Las compañías suelen cubrir los daños de pequeñas filtraciones de lluvia en cubiertas o tejados si afectan a vecinos o al propio edificio, aunque la propia reparación corre a cargo de la comunidad al considerarse trabajos de mantenimiento habituales.

Cuando las lluvias son torrenciales y superan el límite establecido en la póliza, se cubren los daños y reparación del origen.

El Consorcio de Compensación de Seguros, cubrirá daños por la inundación  en casos excepcionales y siempre y  cuando la póliza de la compañía rechace hacerse cargo de los mismos.

En algunos casos (colectores, alcantarillados, rotura de cauces construidos por el hombre), la inundación estará cubierta por nuestra propia póliza.

Si el agua de la lluvia causa daños al ser evacuada por una tubería de pluviales de la propia comunidad que presenta una filtración o una cazoleta de evacuación en mal estado,  lo habitual es tramitarlo como un siniestro de daños por agua comunes que escapa de tubería, y no como un siniestro de lluvia, por lo que debemos leer el condicionado para la posible reclamación de daños.

EXCLUSIONES EN LOS SINIESTROS POR LLUVIAS

Además de tener en cuenta las controversias y exclusiones comentadas en los siniestros de daños por agua en general, cabe mencionar las exclusiones o rehuses del siniestro por la compañía, en caso de que las humedades (que pueden llegar a originar colonias de moho), sean producto de condensación (se origina en inmuebles con deficiente aislamiento , en caso de mucha humedad y frío exteriores, en contraste con alto calor y humedad en el interior de la vivienda y local, pero no llega a registrarse la filtración sino que la humedad pasa los muros por capilaridad). Este problema es frecuente en viviendas que no tienen doble tabique exterior, durante episodios de lluvias prolongadas acompañadas de frío.

• Siniestros cuyo origen está en la subida del nivel freático que afecta a partes del edificio que se encuentran en sótanos, como garajes o trasteros. En este caso se incluyen con frecuencia los daños ocasionados por aguas que circulan por el subsuelo de forma no canalizada.
• Si el edificio presenta en su cubierta vicio o defecto de construcción, o falta de mantenimiento. Aunque como hemos comentado anteriormente este concepto es subjetivo y depende de la apreciación del perito o reparador, por lo tanto es discutible.

• Las consecuencias de un siniestro al haber sido indemnizados daños similares ocurridos en la misma zona del inmueble en un siniestro previo. Es importante conservar justificantes de las reparaciones realizadas y alguna prueba fotográfica, a ser posible. 
• Las filtraciones paulatinas (o sea que el siniestro tiene tiempo y ha «ido a más»).
• Los objetos situados al aire libre , y que no se encuentran anclados al inmueble, también pueden ser motivo para que nos excluyan su reclamación (como ejemplo  toldos, sombrillas u otros enseres).

TRAMITACIÓN DE SINIESTROS: CONCLUSIONES.

A la hora de presentar una reclamación a su compañía de seguros, es importante examinar nuestro condicionado.

También es esencial contar con el asesoramiento de un mediador o agente de seguros que conozca nuestros derechos y nos ayude a salvaguardarlos.